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婚前“按揭”房孳息在离婚时的归属/谢飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 03:21:32  浏览:9942   来源:法律资料网
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婚前“按揭”房孳息在离婚时的归属

谢飞

【内容摘要】婚前“按揭”房孳息的归属,在司法实践中存在不同的认识。本文主要通过探究我国婚姻财产立法的时代背景和发展轨迹,考察大陆法系典型国家的夫妻财产立法,从权利与义务一致性的角度,讨论婚前“按揭”房孳息在离婚时的归属。
【关键词】婚前按揭 房屋孳息 归属
一.问题的提出
2002年10月台商王先生在上海购买了一套商品房,首付40万人民币,银行“按揭”贷款40万人民币,并办理了房屋产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产,结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院裁定维持原判。本案虽已审结,当事人业已执行法院的生效判决,但留下的一些法律问题值得我们思考。
本案中,王先生在结婚之前“按揭”买房并取得了房屋产权证,法院根据《婚姻法》第18条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一) 》中第19 条的规定,判定此房屋为一方的婚前个人财产,为王某所有。可以看出,现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的婚前财产可因经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。对比此案,王某和张某在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定,不管张某付出多少心血和精力来共同偿还房贷,她始终只是房屋的住客,不能成为房子的女主人。当婚姻关系不再存续时,其拥有的权利仅是已付购房款的原价返还。民事主体是基于对权利义务的考量参与民事法律关系,权利义务的一致性是主体双方和谐相处的基础,也是社会秩序良性发展的保证。作为法治国家的公民,我们应该尊重法院既判例的效力,承认判决的权威性,维护法律的尊严。对此案例判决的分析与评议仅限于学说层面的探讨,以求抛砖引玉。
二.婚前“按揭”房的概念
为了正确理解婚前“按揭”房的概念,首先需要明确两个关键的时间点:(一)婚前和婚后划分的时间点;(二)婚前“按揭”购房的时间点,即什么时候才算是买了房屋。对于婚前和婚后的划分,在我国现行法律制度框架下比较简单,通常情况下结婚需要到民政部门进行结婚登记才被认为是合法婚姻。男女双方自在民政部门领取结婚证之时可视为婚前与婚后的时间点。鉴于我国新《婚姻法》不再承认事实婚姻,诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等单纯行为都不具备法律上的意义,不能作为婚姻合法成立的证明。对于后者,在购房的一系列过程中到底哪一个才算是“购房”时间点比较困扰,学者们有不同的看法。例如:在婚前签订了购房合同,付了首付款,婚后才进行按揭贷款,并办理了产权证,哪一个程序可以被认为是婚前购房的时间点呢?有的学者认为判断这一问题的关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付;还有的认为考虑到购房的目的以及整个购房过程的关联性,应当以签定购房合同的时间为购房时间点。
笔者认为,判断是否属于婚前“按揭”房的关键在于“按揭”房财产权的取得时间系在婚前或婚后。如果财产权的取得系在婚前,但婚后才实际占有该项财产,其性质仍属于婚前个人财产。鉴于房屋在法律上属于不动产的范畴,根据我国关于物权的登记公示效力,购房人真正取得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续,取得房产证之日。因此,认为获得房屋产权证书之日为购房的时间点。其次,房屋产权证上记载的权利人为一人,属于一方的个人财产。在实践中存在有男女双方共同支付了首付款,但产权证登记在一人名下,后来婚姻关系没有缔结。此时房屋产权人与另一方形成事实借贷关系,应偿还对方支付的首付款。
三.现行法律对个人财产的规定
现行《婚姻法》第18条规定:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”新《婚姻法》明确了夫妻个人财产的范围,即凡属于夫妻一方个人所有的财产,一般来说应由其本人管理、支配和处理,在离婚时即归其个人所有,不再分割。[1]现行《婚姻法》及相关司法解释,明确了婚前一方的财产归其本人所有,否定了因婚姻关系存续到法定时间转化为共同财产,有利于对一方婚前财产的保护,维护“一物一权”的基本原则。但新法对一方婚前财产在婚姻关系存在期间的增值收益,当另一方对此收益有贡献时,是否享有收益所有权没有明确规定。
对婚前一方房屋增值收益的归属,只有最高人民法院在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中涉及,其第12条规定:婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建,离婚时未变更产权的,房屋仍归产权人所有,增值部分中属于另一方应得的份额,由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的,扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的财产可因法定时间的经历而自动转化为夫妻共同财产,该条司法解释处理的情形是在一方婚前财产转化为共同财产之前,此时任何一方对财产拥有的权利状态并不违背新《婚姻法》的规定。该司法解释认为,一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时,对于增值部分依法享有所有权。在以“按揭”作为购房的主要形式下,夫妻生活期间一方参与另一方婚前所有的房屋贷款的偿还,是否应当享有增值部分的所有权?笔者认为,不论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是偿还贷款,都是基于保持房屋的所有权并扩大其交换价值的目的,共同经营管理此房屋。为获得购房贷款,购房人将自己的房屋抵押给银行作为按期还款的担保。如果够房人由于自己的原因不按期偿还贷款或者不偿还贷款达到约定数额,银行有权基于抵押权对该房屋折价、变卖、拍卖而优先受偿。婚后一方承担了另一方婚前按揭房的还款义务,对于维持房屋的所有权现状具有积极意义,降低了因还贷不力就该房屋行使抵押权的风险,应当分享房屋的增值收益部分。
四、婚前房屋的孳息是否共有
所谓孳息是指从原物中所出之收益,分为天然孳息和法定孳息两种。天然孳息是指依物的自然属性而获得的收益,包括果实、动物的出产物及其他依通常使用方法所收获的出产物。对其归属有日耳曼法和罗马法两种立法例。日耳曼法采取出产主义,即对于原物施以生产手段,增加劳动资本的人,有取得孳息的权利。罗马法采取原物主义,即对原物有所有权或其他权利的人,有取得孳息的权利,近代大多数大陆法系国家采取此种立法例。法定孳息是指依照法律关系取得的收益,如利息、租金及其他因法律关系所得之收益。其权利归属原物所有人,即利息由债权人取得,租金由出租人取得。[2]具体到亲属法中,则又有不同规定,例如意大利民法典第177条第二款规定,在夫妻共有关系终止前已经产生并且尚未消费的、属于夫妻个人财产的孳息,属于共有财产,并不分天然与法定之别;瑞士民法典第196条规定,夫妻财产所得参与制包括夫或妻的所得及其自有财产。第197条:(1)所得是指夫或妻在夫妻财产制存续期间有偿获得的财产。(2)配偶一方的所得尤其应包括:④其自有财产的收益;第206条:(1)如配偶一方对配偶他方的财产的收益、改善或维护作出贡献,但未得到相应反给付,且于分割之时该财产已有增值,则应使其债权与其贡献相符并依财产目前的价值计算;反之,如果出现贬值的,其债权应与其原付出之劳动相符。法国民法典则在其第1401条规定:共同财产的组成是,夫妻在婚姻期间用来自各自的技艺以及他们的自有财产的果实、孳息与收入的节余共同取得或分别取得的财产。该条认为,夫妻一方自有财产的孳息与收入归入共同财产,因此,共同财产应当承担因使用这些财产而应当负担的费用债务。(例如,为取得某项自有财产而进行借贷的利息)(最高法院第一民事庭,1992年3月31日)德国民法典第1363条第2款规定,夫的财产和妻的财产不成为配偶双方的共同财产;前半句的规定,也适用于一方在结婚后取得的财产。但财产增加额共同制终止的,双方在婚姻关系存续期间取得的财产增加额被加以均衡。它的原则是,配偶双方各自的财产不成为共同财产,而是继续归各自所有。在婚姻存续期间取得的财产,仍然是取得财产的一方的财产。但是,如果婚姻因离婚等原因而解除,就将双方在婚姻存续期间获得的财产增加额加以均衡。
我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法,有的学者认为,无论收益属于天然孳息或法定孳息,应以双方是否投入了时间和精力来区分,投入了的属共同财产,没有投入的仍属个人财产。[3]而有的又认为,在婚姻家庭法领域,由于夫妻共同财产制的限制,婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有,但这些孳息的所有权归属于夫妻双方,而不是仅归属于原物所有人个人。[4]史尚宽先生认为,原有财产(即婚前财产)的孳息为共同财产,特有财产的孳息仍为特有财产。[5]笔者综合国外立法和学者的观点认为, 对婚前财产收益的归属, 不应按收益的性质来区别对待,而应按对收益取得是否承担相应义务来划分。对一方没投入时间、精力的收益如利息、股权分红等应为个人财产;对双方都投入了时间、精力共同经营、管理后取得的收益则应由双方共同分享。
在婚姻关系存续期间,不动产房屋交换价值同时受人为和客观因素的影响。人为因素表现在夫妻双方共同对房屋进行的占有、维护和装修等,并排除他人对建筑物的非法侵害,使房屋维持其一般使用价值并优化。客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约,房屋的价值得以变动,给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响,房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间,不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有,夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产,婚后另一方愿意共同偿还贷款,表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营,且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前,夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。对于在婚姻关系存续期间,房产的增值收益孳息,根据权利义务相一致,夫妻双方均有获得此收益的权利。
具体在本案中,结婚期间房产的增值收益额为140-100=40万元,由双方共同分享该房产的增值收益。根据物权的登记公示效力,房屋的产权没有变动,王先生是该房产的合法所有人,不因婚姻关系的缔结或解除而发生变化。

E-MAIL:xie_fei0550@126.com

参考文献:
[1]吴国平:我国夫妻财产制度立法完善之构想[J],华北电力大学学报(社会科学版),2005年第2期。
[2]马俊驹、余延满:民法原论[M],北京:法律出版社,2005年,第71页。
[3]扬立新、秦秀敏:中华人民共和国婚姻法释义与适用[M],长春:吉林人民出版社,2001年,第167页。
[4]蒋月:夫妻的权利与义务[M],北京:法律出版社,2001年,第147页。
[5]史尚宽:亲属法论[M],北京:中国政法大学出版社,2000年,第444页

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无锡市太湖新城生态城条例

江苏省无锡市人大常委会


无锡市太湖新城生态城条例


(2011年10月27日无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第三十次会议制定 2011年11月26日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)



第一章 总 则

第一条 为了推进太湖新城生态城建设,促进生态文明建设和经济社会可持续发展,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于太湖新城生态城规划、建设、管理等活动。
本条例所称太湖新城生态城(以下简称生态城),是指北至梁塘河,南至太湖,西至梅梁湖,东至京杭大运河,总面积约一百五十平方公里的区域。
第三条 生态城建设和发展坚持生态优先、示范引领、科学创新、统筹协调的原则。
第四条 生态城根据国家和省有关生态建设、环境保护的法律、法规,实行严格的规划控制、建设标准和管理规范。
第五条 市人民政府及相关部门应当制定相关政策,对生态建设、环境保护、低碳节能等新技术的应用给予扶持和奖励。

第二章 生态城规划

第六条 市城乡规划主管部门应当根据国民经济与社会发展规划、功能区规划、城市总体规划、土地利用总体规划,编制生态城规划、控制性详细规划和指标体系,报市人民政府批准后实施。
市城乡规划主管部门应当会同市建设、民防主管部门依据城市总体规划,组织编制生态城地下空间开发利用规划,经征求发展和改革、国土资源、文化(文物)等主管部门的意见后,报市人民政府批准。
市水利、交通运输、市政园林等主管部门应当会同市城乡规划主管部门编制生态城河湖水系、综合交通、市政管线和绿地系统等专项规划,报市人民政府批准后实施。
第七条 生态城分为东、中、西三个功能区。
东区建设成为自主研发创业区、循环经济示范区、高科技产业集聚区。
中区建设成为行政文化中心、金融商务中心、宜居休闲中心。
西区建设成为产学研资一体化示范区、旅游度假休闲基地、影视文化拍摄基地。
第八条 生态城应当依据有关法律、法规,采用先进的规划理念、建设标准、生态技术和城市管理模式建设中瑞低碳生态城,优先试验新能源使用、水资源循环利用、建筑节能、废弃物综合利用和处置等低碳生态技术最新政策和技术成果。
第九条 生态城应当按照环境承载能力和主体功能区要求,确定合理的开发强度、人口规模和排污总量。
第十条 生态城根据产业布局,发展符合节能环保、循环经济要求的科技研发、服务外包、金融、创意、商贸、会展、旅游、现代物流等产业,促进高新技术产业和现代服务业的发展。
第十一条 生态城按照适度超前、绿色低碳的要求,规划东西贯通、南北畅通的路网体系和公共交通服务系统,同步规划建设市政基础设施,优化水利设施布局,形成功能完善、衔接良好、覆盖全域的基础设施体系。
第十二条 生态城按照多层次、全覆盖、便利到达的要求,规划配置商业、金融、文化娱乐、体育、医疗、教育等公共服务设施,实现公共服务设施空间布局均衡化、服务功能均等化和公平化。
第十三条 生态城应当统筹规划、科学开发、充分利用地下空间建设市政、交通、商业、公共服务等设施,并与地面设施充分衔接。

第三章 生态城建设

第十四条 生态城应当构建集约、低碳的能源利用系统,充分利用太阳能、地热能等可再生能源,减少能源消耗,降低碳排放。无锡中瑞低碳生态城和其他有条件区域推广采用区域供能。
生态城应当使用天然气、液化气等清洁能源,禁止使用各类以煤、油为燃料的锅炉。
生态城推广使用天然气分布式能源系统、传感控制的太阳能公共照明系统,以及太阳能采暖制冷等利用系统。
新建居住建筑应当采用太阳能热水系统与建筑一体化设计。
第十五条 生态城新建居住建筑和公共建筑的建筑节能率不得低于百分之六十五,其中无锡中瑞低碳生态城应当执行更高的建筑节能标准。
第十六条 生态城应当开发利用再生水和雨水,逐步实行分质供水和循环利用。
鼓励安装使用净水处理设施,其中无锡中瑞低碳生态城居住建筑和公共服务设施应当供应直饮水。
第十七条 生态城按照减量化、资源化、无害化的要求,建立废弃物分类收集和回收利用系统,对废弃物的产生、收集、运输、储存、处置、利用实行全过程控制。
生活废弃物应当分类收集、密闭运输;建筑废弃物应当按照标准和要求进行处理,并回收利用;医疗等危险废弃物、工业固体废弃物以及其他有害物质应当按照国家有关规定管理。
废弃物的收集、运输、储存、处置等环节,不得扬散、流失、撒漏、渗漏或者造成其他环境污染。
第十八条 生态城新建建筑应当使用环保建筑材料,执行绿色施工规范,达到国家规定的绿色建筑星级标准。新建建筑及其附属设施应当与生态城整体风格相协调。
生态城建筑推广使用智能化管理系统,其中无锡中瑞低碳生态城建筑应当采用智能化管理系统。
第十九条 生态城建筑装修应当使用环保材料。
新建商品住房应当提高成品住房比例,其中无锡中瑞低碳生态城新建商品住房应当为成品住房。
第二十条 生态城应当加强道路、桥梁、给排水、供电、通信、供热、燃气、照明、环卫等市政设施的建设和维护,确保设施完好、整洁,标识齐全、规范,运行安全、高效。
城市道路与建筑物应当按照国家规定落实无障碍要求;排水应当雨污分离;地下管线推广采用管线共同沟。
第二十一条 生态城推行公共交通优先政策,积极发展轨道交通、常规公交等多方式协调、绿色环保、换乘便捷的公共交通体系。
生态城采用环保节能型公共汽车;建设步行、自行车专用慢行系统;在符合条件的主干路、次干路设立公交专用道。
第二十二条 生态城的水环境生态保护应当控制污染物排放总量,建设区域性清水常流体系,确保生态城水面率有效增加。生态城主要河道控制断面的水质和地表水环境质量应当优于水环境功能区水质要求。
生态城采取生态清淤与修复、控源截污、引流活水、放养和种植本土水生动植物、控制船泊水污染等措施,促进水环境生态功能的保护和修复。
排污单位应当对产生的污水进行预处理,达到标准后排入污水管网,确保污水全收集、全处理。
除城市污水集中处理设施外,生态城禁止新设排污口,河道原有排污口应当封堵;禁止向土壤、河道、水域、湿地、雨水管道等排放污水、废弃物,以及其他污染水环境的行为。
第二十三条 生态城应当实施严于国家规定的大气污染物排放标准以及控制和管理措施,逐步淘汰超标排放大气污染物的生产工艺和设备,不断削减区域内大气污染物的排放总量。生态城大气环境质量应当优于区域大气环境功能区要求。
禁止向大气排放粉尘,严格控制扬尘,排污单位应当按照有关规定采取措施防治尘污染。
第二十四条 生态城应当加强噪声污染防治和监督管理,设置噪声自动监测和显示设施。生态城声环境质量应当优于区域内声环境功能区要求。
城市快速路和主干路两侧居住区、文教区等敏感区应当根据规定设置有效隔声装置。
生态城内营业性文化娱乐、体育、商业、餐饮等场所的经营管理者应当采取有效措施,使边界噪声值不超过规定的环境噪声排放标准。
从事营业性活动的场所,不得在室外安装、使用高音喇叭等音响器材,或者对外播放音乐和广告。
第二十五条 生态城绿化应当采用先进的绿化建设和养护技术,建立布局合理、绿量充沛、景观优美的城市绿地系统;充分利用各类土地资源和空间资源,在建筑屋顶、阳台、墙面和立交桥、河湖岸等进行垂直绿化,提高绿化覆盖率。
第二十六条 生态城推广采用透水材料和透水结构铺装绿地、停车场、广场和步行道。
第二十七条 生态城采取水土保持措施,防止水土流失,保护湿地生态系统结构和功能的完整性,明确湿地界限,禁止破坏、非法占用和改变用途。
生态城应当加强生物多样性保护,恢复和重建城市物种多样性;加强外来物种和转基因物种监控和管理,防止外来物种的入侵;加强土壤修复,积极提倡使用乡土植物。
加强野生动物保护,禁止任何单位和个人非法猎捕野生动物。
第二十八条 生态城内不符合产业发展导向或者环保要求的企业应当限期整改、搬迁或者关闭,具体办法由市人民政府另行制定。
生态城内已建基础设施和公共服务设施不符合生态城建设标准和要求的,原建设主体或者管理单位应当按照规定期限和要求整改。
生态城内的已建成商品住宅区、安置房小区等房屋和小区设施不符合生态城建设标准和要求的,应当明确责任主体逐步按照节能、环保、生态的标准进行配套改造。

第四章 生态城管理

第二十九条 市发展和改革主管部门负责做好生态城经济和社会发展的宏观指导和管理,在项目管理过程中加强对生态城建设项目落实生态建设要求的审核。
市城乡规划主管部门负责做好生态城有关规划的编制和管理工作;市建设主管部门负责做好生态城项目建设的监督管理工作;市环境保护主管部门负责做好生态城环境质量监测、项目环评审查和生态城环境执法工作;市国土资源主管部门负责做好生态城土地开发利用工作,对土地利用过程中落实生态建设要求的执行情况进行监督。
市城市管理、水利、市政园林、农业、交通运输等主管部门应当按照各自职责,做好本条例的实施工作。
第三十条 市人民政府在生态城设立的管理机构,根据市人民政府及有关部门委托,负责有关管理工作。
有关区人民政府依照法定职责,履行生态城相关管理职能。
第三十一条 鼓励生态城依法进行体制机制创新,积极探索城市发展和城市管理的新模式。
有关行政主管部门应当规范生态城行政审批程序,提高审批效率。
第三十二条 生态城应当建立和完善投融资体制,保障生态城开发、建设、运营和城市管理资金的良性循环。
第三十三条 生态城应当定期公布产业导向目录,明确鼓励、限制、禁止发展的产业内容;建立项目评估机制,制定产业项目准入标准。
第三十四条 生态城建设用地使用权的出让遵循生态优先的原则,土地使用权出让合同应当明确具体的生态建设指标和违约责任。
市发展和改革、城乡规划、建设、环境保护等主管部门应当在项目审批、建设管理、竣工验收等环节加强落实土地使用权出让合同中的生态建设指标。
第三十五条 生态城土地收益优先用于生态城基础设施和公共服务设施建设。
鼓励社会资金投入生态城基础设施和公共服务设施建设。
第三十六条 市人民政府应当制定政策措施,倡导绿色环保、文明健康的生活方式和消费模式,提升生态文明水平。
第三十七条 市人民政府应当采取有效措施实施生态城指标体系,加强监测、监督检查和实施评估。

第五章 法律责任

第三十八条 违反本条例规定,有关行政主管部门、机构和区人民政府未按照生态城规划、建设、管理要求履行职责的,对责任单位给予通报批评;对直接负责的主管人员和其他责任人员,依照有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十九条 违反本条例第十四条第二款、第二十三条第二款规定,在生态城内使用以煤、油为燃料的锅炉或者未采取有效污染防治措施,向大气排放粉尘的,由环境保护主管部门责令改正,可以处以五千元以上五万元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十三条第二款规定,未采取有效措施控制扬尘,致使大气环境受到污染的,由环境保护主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令停止违法行为,限期改正,处以二千元以上二万元以下罚款;对逾期仍未达到环境保护规定要求的,可以责令其停工整顿。
第四十一条 违反本条例第二十七条第一款规定,破坏、非法占用湿地或者改变湿地用途的,由农业主管部门责令改正,恢复原状,并处以二千元以上二万元以下罚款;造成损失的,依法赔偿损失。
第四十二条 违反本条例,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
本条例规定的行政处罚事项属于城市管理相对集中行政处罚权范围的,按照有关规定执行。

第六章 附 则

第四十三条 本条例自2012年2月1日起实施。


















北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)

北京市高级人民法院


北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的通知

京高法发[2003]389号
 
市第一、第二中级人民法院;
各区、县人民法院:

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》已经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过,现印发给你们,请在审判工作中认真遵照执行。执行中的问题,望及时报告北京市高级人民法院民一庭。

特此通知。

附:《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》


  二○○三年十二月二十四日




北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)



  为正确审理物业管理纠纷案件,依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律,并参照国务院《物业管理条例》的有关规定,结合审判实践,就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题,提出如下意见。

  一、关于适用范围


  1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

  现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的,该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

  2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷,不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的,按照一般的民事纠纷处理。

  3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷,不适用本意见。

  4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的,当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

  5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见,但有特别规定的除外。

  二、关于管辖

  6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害,发生违约与侵权竞合的,另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉,由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

  三、关于诉讼主体

  7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼,以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人:

  (1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;

  (2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;

  (3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;

  (4)其它损害全体业主公共权益的情形。

  业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的,由全体业主行使提起诉讼的权利。

  8、业主委员会作为原告提起诉讼,业主要求作为共同原告参加诉讼的,不予准许。

  业主委员会起诉且法院已经受理后,业主又以相同的事实和理由起诉的,不予受理。

  9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的,应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

  10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的,不予准许。

  11、物业使用人有下列情形之一的,可以作为诉讼当事人:

  (1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的;

  (2)物业使用人接受物业服务,已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的;

  (3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;

  (4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

  在上述(3)、(4)情形下,业主可以列为共同被告。

  12、因前期物业服务发生纠纷的,业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的,应以实际提供物业服务的单位为被告。

  四、关于物业服务合同的效力

  13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格,但具备国家规定的物业管理资质的,可以确认其所签物业服务合同的效力。

  14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后,违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的,如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的,应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。

  15、物业服务合同期限内,当事人一方擅自解除合同的,另一方可以要求其承担相应的民事责任。

  物业服务合同到期后,双方没有解除合同并继续履行合同的,视为合同自动延续。

  16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后,单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的,不予支持。

  五、关于管理权纠纷

  17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的,物业管理企业可予以制止,并要求其承担民事责任。

  18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利,损害业主公共权益的,业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状,赔偿损失,并返还收益。

  19、业主在物业共用部位搭建自用设施,妨害物业管理秩序的,物业管理企业可以要求业主排除妨碍,恢复原状,并赔偿相应损失。

  20、业主在小区内饲养动物,构成妨害物业管理秩序的,物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

  21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋,损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的,物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

  六、关于管理费纠纷

  22、有下列情形之一的,业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:

  (1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的;

  (2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

  23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的,一般不予支持。

  24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

  双方当事人没有约定物业服务收费标准的,法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

  25、业主拖欠物业服务费用,物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的,应予支持。滞纳金数额过高的,可以依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

  26、审理追索物业服务费案件,应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛,除物业管理企业明显怠于行使权利的,可认定其在持续主张权利。

  27、业主拖欠物业服务费用的,物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

  七、关于代收代缴纠纷

  28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用,物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

  物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的,业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

  29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议,致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的,业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务,并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后,认为自己没有过错的,有权向有关责任人追偿。

  30、物业管理区域实行整体供热的,部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费,不予支持。

  八、关于管理责任纠纷

  31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物业管理企业承担违约责任。

  32、物业服务合同约定有财物保管服务,在发生财物丢失或毁损时,业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

  物业服务合同没有约定财物保管服务,但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备,对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

  33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位,并对停放的车辆收取泊位维护费用,在发生车辆丢失或毁损时,按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议,物业管理企业有过错的,可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

  34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时,违反施工规章制度,不设置明示标志或不采取其他安全措施,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

  35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的,业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

  36、因物业管理企业疏于管理,致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素,造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的,受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

  37、物业管理区域内发生电梯事故,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

  38、物业管理企业怠于行使管理职责,致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

  39、第三人侵权造成业主人身或财产损害,受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的,可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

  40、本意见自2004年1月1日起试行,并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的,按法律和司法解释的规定执行。







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