日本的消费者权益保护体系/腾飞

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开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


（一）关于交房的条件及时间点

　　开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

（二）违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的，从其约定

　　商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准

　　租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
　　目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。

（三）以租金标准支付违约金的法理基础

　　由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

（四）免责事由

　　免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
　　不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
　　在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

洛克的自然法学思想初探——关于启蒙时期的自然法理论

李德嘉


摘要 自然法学的理论建立在一个假设之上：假定在人类国家产生之前存在着一个“自然状态”。在这样一个没有法律的状态中，人人生而自由平等，自然法成为了人类行为的准则，维持着社会秩序。“自然状态”是人类生活的早期形态。古典自然法学家们都认为在自然状态中，每个人都拥有相同的自然权利（天赋人权），即人们都有保护自己生命、自由和财产不受侵犯的权利。在自然状态中，这些权利都是绝对的不受任何约束的。人人都可以对侵犯自己权利的人凭自己的意志进行惩罚。由于自然状态的种种缺陷，为了更好的保护人们的生命、自由和财产的权利，人们通过契约，自愿放弃一部分权利交托给社会结束自然状态，人类进入政治社会（或文明社会），组建政府以保护人们的权利。洛克作为17、18世纪资产阶级法学家，是自然法学的集大成者。本文通过对洛克自然法学的简述及对其他自然法学家的观点进行比对分析，窥斑见豹，希望能对整个启蒙时期的自然法学作一个粗浅的探究和反思。

关键词 自然状态 自然权利 自然法 政治社会 政府 财产权 国家

一、 引言

在西方法律思想发展的历史长河中，有一种思想始终将法律与正义和公平联系在一起，那就是自然法学思想。自然法学派强调，对法律的理解不应仅限于正式的法律规范，正式的法律规范只是普遍公平的一个方面，而普遍公平的真正所在是人类的本性即人类理性。人类理性存在和发展于一切文化背景下的人类的心灵中，它指导着人们应该做什么，不该作什么。亚里士多德认为自然法高于实在法，是实在法的制定依据和评判标准。实在法的内容是变化不定的，没有一模一样的实在法。相反，自然法是永远不变的、普遍的。自然法是源自人类理性和社会本性的、普遍性的和不可变更的，它对人类的法律是有指导意义的，当人类法和自然法相抵触时，法律就不再具有效力，就要受到人类良心的谴责。17世纪时，洛克在他的《政府论》一书中阐述了他的自然法原理，成为自然法思想在启蒙时期集大成者，他的思想对整个自然法学思想具有一定的代表性。故笔者希望通过对洛克政府论的探讨和与其他自然法学家思想的对比分析，窥一斑以知全豹，完成对整个古典自然法学的思想概述和反思。
本篇探讨从自然法学的历史渊源入手,概述古代自然法学思想(包括古希腊古罗马和中世纪)的发展,力图说明自然法学的历史脉络从而阐明启蒙时期(以洛克为代表)的自然法学对传统的继承发展关系.本篇的重点在于介绍洛克的自然法理论,中间夹杂其他同时期学者对自然法学的认识,通过比较分析大体的概括出启蒙时期自然法学的核心观念.最后,是本文作者对自然法学的总结和反思,从反思与批判开始,其间展望我国法学发展的未来.
中国人自戊戌以来学习西方法学思想，移译西人法律名著，希望弥补我国政治法律学说之不足。自然法学是首先被介绍到中国来的法律思想，从严复翻译《法意》与《民约论》以来已经一百余年。但由于中国文化对自由、平等、民主、天赋人权等思想的先天缺失，至今中国人依然只知有自由，而不知自由之保障在何；只知有政府的统治，而不知政府的目的是为何。只知有生存的人权，而不知有反抗专制、争取自由的人权。所以笔者自高中起对自然法学就有了浓厚的兴趣，希望通过对自然法学的探讨回答以上三个问题。
这也算是完成庞凌老师布置的作业。自然法学博大精深，非笔者一未入法理之门厅的毛头小子所能领悟，但所谓初生牛犊不怕虎，笔者愿尽自己所能地对自然法学作一个粗浅和不全面的概括，并提出自己的看法。

二、自然法学的历史渊源

古代自然法学
“法理学的一个核心问题是，若法律欲被人们认同为法律的话，需要符合的标准是否应该不仅仅是形式意义上的，或者，其有效性是否在于不损害永恒的崇高的‘自然’标准。”
为了回答这个问题，古希腊的思想家提出了自己的看法。亚里士多德将法律分成了自然法和制定法，自然法是体现社会自然秩序的法律，是以正义为基础的，是存在于社会的普遍原理中的。他认为，自然法和物理的自然规律一样是一种客观存在的规则或定律。而制定法也就是实在法则是由人即统治者制定的具有强制力的法令。自然法高于实在法，是实在法的制定依据和评判标准。实在法的内容是变化不定的，没有一模一样的实在法。相反，自然法是永恒不变的、普遍的。亚里士多德的自然法往往和物理中的自然规律区分不开，在他眼里有时自然法也可以用来指代客观规律。古罗马思想家西塞罗明显继承了古希腊斯多哥学派的自然法思想，他认为自然法来自于人类的理性，每个人都可以通过他自身的理性得到，自然对人类行为的规定有神的起源。 可以这样说此时人们对自然法的看法是自然法是一种从客观中发现的或从人类理性中得到的人人应该遵守的规则。
中世纪的自然法处处充满神和先验的气息，中世纪的自然法在神学法学的影响下逐渐走上了神意与先验的道路。阿奎那认为自然法是通过人的理性来发现的，自然法是上帝造人时在人的意识中留下的，它需要人在后天通过理性去发现。这样的观点使自然法学深深地打上了神学的烙印。

启蒙时期自然法学发展的历史背景
从14世纪下半叶开始，随着生产方式的进步，商品经济的发展，资本主义的萌芽开始产生并很快发展，这种发展迅速瓦解了封建的自然经济。新的资产阶级开始在思想领域开展了：文艺复兴运动、宗教改革运动和罗马法接受运动。此时的自然法学开始摆脱封建神学的束缚，格老秀斯认为自然法源自人的理性，否认了法律来自神的旨意。当然，他也并不否认神的存在，他称神是法的第二源泉，但神法不能改变自然法。 此时的自然法学逐渐摆脱封建神学，开始彰显人的理性的伟大。斯宾诺沙的法律思想以人性论为基础，他认为自然法是一切事物据以生存和发展的自然的规律，体现的是人的本性和理性，以自我保存为根本原则。
17世纪资产阶级革命在英国风起云涌，这时的学者明显分为两派：要么为封建制招魂，高举封建神学法学的大旗；要么从古老的自然法学中寻找资产阶级革命理论基础。显然，洛克从属于后者。
三、洛克自然法思想的分析与比较
洛克的自然法思想建立在人性本善的基础上，他假设在人类社会产生之初存在着一个自然状态。在自然状态下人人都没有凌驾于其他人之上的权利，因此，人人都是生而自由平等的。在自然状态中约束人们行为的是自然法，自然法规定任何人都不得侵害他人的生命，自由和财产，每个人都享有相等的自然权利。但是，这样的自然法并不是一部实在的法律而是建立在人的主观假设之上的东西，因此它既缺乏明确的规定又没有强力来保障它的实施。所以，在自然状态中人的自然权利是得不到保障的。只有在人们进入文明社会之后，才能拥有公正的裁判者，并以社会的力量来保障其实施，为此人们通过社会契约组建国家政府，自愿放弃一部分自然权力将其让渡给国家，用来保障人们的财产权。社会契约必须受到自然法的制约，国家与政府也必须在一定的范围内行使自己的权力。
本文对洛克自然法学思想的论述分为四个部分，首先笔者进行阐述的是洛克的自然状态理论，简要的介绍洛克关于自然状态，自然权利，自然法的思想理论，并把它与霍布斯的自然学说进行比较。然后，分析自然状态不可避免的弊端由此讨论政治社会的形成与社会契约产生。国家政府的权力范围和自由与法律的关系是洛克思想的精彩所在，也是本文介绍的重点。
1、 自然状态理论
自然状态
洛克认为，所谓自然状态应该是一种完备无缺的自由状态，人与人之间是平等的关系，每个人随心所欲的追求自己的生活方式。当然，在这样的状态中没有人拥有比别人更多的权利，因此每个人都无权侵害他人的自由、人身和财产的权利。同时每个人虽然拥有处理自己人身和财产的无限自由，但谁也无权毁灭他自身或他所占有的任何生物的自由。在这样的状态中，每个人的权利如果受到了损害，他就可以根据自身的理性对罪犯进行自卫和惩罚。很显然，这种完美近乎于天堂的状态是建立在人性本善的基础之上的，因为只有这样才可能出现一个人人生而平等的状态。
〈2〉自然法
洛克在〈〈政府论〉〉中为自然法作出了规定，自然法的宗旨是根据人的理性，保障人与人之间能够和平相处，保护人们的自然权利。自然法大致包括了三大方面：1、人人生而具有平等的权利，每个人都不能对他人的权利造成侵害。2、每个人都有按照自己意愿选择自己生活的权利。3、当自己的人身和财产权利受到侵犯时，每个人都有权进行抵抗并对罪犯按照自己的理性进行审判。很显然，这种自然法已经剥掉了神学法学的烙印，它承认了“人类理性就是自然法”这一自然法的根本信条。但是，自然法是一个虚拟的理性法，他没有具体条文来明确规定人的人身和财产自由权利，也没有一个机构来保证其实施。因此，自然法也就是一个没有任何实效的法律。这也就是自然法的缺陷。
〈3〉自然权利
自然权利，也翻译作天赋人权。对于天赋人权，许多中国人有一种误解，即认为天赋则说明权利是上帝赐予，是天生的。于是，什么唯心主义也，神学法学也，各种帽子纷至沓来。这纯粹是望文生义，天赋人权（nature right）其实是自然权利的中国式翻译，它是指那种基于人类理性与本质的人类应该得到的基本权利。天赋人权基于自然法的规定，因此其主要内容与自然法的核心大体一致，也包括：1、平等权，2、自由权，3、抵抗权。除此之外，自然权利还有生命权和财产权。生命权即生存权，是自然权利的基本，这是人生来就享有的不可剥夺的权利。财产权，即私有财产的所有权，是自然权利的核心所在，为了生存，人们必须享有自然中的一切生活资料。
霍布斯的自然学说
与之相反，霍布斯笔下的自然状态——利维坦则是建立在人性本恶的基础之上。霍布斯认为，人性是凶残多疑，损人利己的，决定人的行为的原则是“自保原则”。因此自然状态简直就是一个互相残杀的无政府状态。而自然法则是一部谋求人类和平与生存的法，它是用人类理性来发现的一般规则或规律，用于禁止人们毁灭自身或放弃保生手段，并命令人们必须做他所认为的最好应加以保持的东西。人们怎样才能从这自相残杀的状态中解脱出来呢？霍布斯从人性论的观点出发，认为人们经历长期的撕杀之后，在自然感情的趋势下，通过人的理性认识并按照自然法的指示，才有“自我保存的”可能。要维护自然法，人们必须有强大的公共力量。因此，人们将自己的一部分自然权利让渡给一个人或一个团体，让其替自己行使这部分权利。从而将每个人的意志统一为一个意志，人类就此进入了政治社会。这种权利的让渡是通过一个约定来进行的，这个约定就是社会契约。

2、论社会契约与政治社会的形成
〈1〉自然状态的缺陷
从前文对洛克所描述的自然状态来看，那简直是一个完美的社会形态，人们根据自己的本性生活，过着完备无缺的日子。但是，人们为什么又不得不进入一个有公权力所统治的政治的社会呢？这是因为人人都具有相平等的权利，在现实中每个人的权利必然会出现交叉，这时就需要一个公正而独立的机构为他们调解纠纷。并且在社会中总有人不按照正义和公道做事，当人的权利受到了侵犯时也需要一个拥有强力的机构为他们主持正义。同时，自然状态也有其先天的缺陷：1、自然法是一种基于人类理性的虚拟的法律，它缺乏现实、确定、具体的规定。因此，在人们产生争执时难以判断任何一方是否符合自然法，也就不容易被承认是有约束力的法律。2、在自然状态中，没有一个有权威的公正独立的机构来裁判争议。在自然状态中，每个人都是自己的裁判者，自私之心使他们无法达成一个公平的判决。3、自然状态中缺乏一支强力来保障自然法的裁判的执行。
〈2〉政治社会
由于自然状态中不可避免的缺陷，人们开始走向联合，人们联合形成一个集体，并把自己的一部分自然权利托付给这个集体代为行使，以便享有一种和平、安全、舒适的环境，并形成一种强大的保障来防止其他不怀好意者的入侵。这时，人们就进入了政治社会，这样的集体就是国家。在政治社会中，每个人的意志被统一为一种意志（也就是大多数的意志），人们被让渡出的权利由一个团体或个人来行使，这时大多数人有权替其余人作出行动和决定。这样人们就脱离了自然状态，进入文明社会，组建国家。这种权利信托和国家形成的过程是建立在人们达成协议（即社会契约）的基础之上的。
社会契约的主要内容
1、 人们必须自己选择政府、统治者或作为统治者的社会群体并将自己的一部分自然权力信托给这个自己选择的政府来代为行使。共同体中的多数人有权替其余人作出行为和决定。
2、 共同体的政府一旦形成就将只有一个目的：保护人民的财产。财产在这里有着广泛的涵义：它指代所有合法权利。洛克说：“对‘财产’一词，在此处或别处必须作如下理解，它是指人们在人格和物品上拥有的财产”
3、 政府对人民的生命和财产不能，也不可能拥有绝对的专断权力，因为在自然状态中，“虽然人具有处理他的自身或财产的无限自由，但他并没有毁灭自身或他所占有的任何生物的自由”。 人们不可能把自己原本没有的权利转交给政府，因此政府也就不可能有这项权利。
4、 如果政府在事实上超过了其权力的正当边界，人民就可以违反契约为由解散政府或用新的政府取代它。
卢梭与洛克的比较