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关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 01:31:52  浏览:8881   来源:法律资料网
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关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

丽政办发〔2007〕153号



莲都区人民政府,市政府直属各单位:



  现将市建设局制定的《丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法》转发给你们,请认真贯彻执行。

    



    二○○七年十二月二日



丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法

(市建设局 二○○七年十月三十日)



  第一条 为了进一步规范存量房经纪和交易行为,保障交易安全,提高交易透明度,方便交易登记,根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)和《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)等要求,制定本办法。

第二条 丽水市莲都区行政区域内存量房交易,均应按本办法规定,进行交易合同网上备案(以下简称“合同网上备案”)。

第三条 市建设局负责合同网上备案的组织实施和管理。

第四条 房地产经纪机构在从事合同网上备案前,应向市建设局办理网上用户认证手续。经市建设局备案的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的,房地产经纪机构应当在7 日内,向市建设局办理变更认证手续。

第五条 房地产经纪机构在接受存量房出售经纪委托业务前,应核验房地产权属证明和委托人的身份证明,并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的,房地产经纪机构不得接受出售的经纪委托。房地产经纪机构接受存量房出售经纪委托的,应在与委托人签订存量房经纪委托合同后,通过网上备案系统及时发布委托出售房屋的下列信息:

(一)房屋物理和权属状况;

(二)房地产交易条件;

(三)房地产经纪机构联系方式。

第六条 房地产经纪机构应当诚信规范经营,发布的信息应当与事实相符,不得发布虚假信息、未经核实的信息和期房转让信息,不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息,不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价,不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

第七条 房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后,应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同的网上备案服务。交易合同经双方当事人确认后,由房地产经纪机构通过网上备案系统,将合同文本上传市房地产管理处备案。双方当事人在达成交易合同前,应通过网上备案系统再次查询房屋的权属状况。

第八条 双方当事人协商一致变更交易合同条款的,原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上备案服务。

第九条 双方当事人应在交易合同约定的期限内,向房地产登记机构办理登记申请手续。在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内,双方当事人协商一致解除交易合同的,应持解除合同的书面协议和其他规定材料,到市房地产管理处注销交易合同的备案信息。

第十条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售存量房的,可向市房地产管理处申请通过网上备案系统发布房源信息。双方达成交易的,市房地产管理处通过网上备案系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

第十一条 房地产经纪机构应如实提供存量房交易合同的备案信息,并遵守合同网上备案的各项操作规程。

第十二条 市建设局应建立健全房地产经纪机构信用档案、不良行为公示等制度,促进企业诚实守信、规范经营。对于违反本办法规定的,应责令其进行整改,并在整改期间暂停其网上操作资格。

第十三条 市房地产管理处负责定期汇总、分析和发布存量房交易信息。

第十四条 市房地产管理处应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法,由市建设局另行制定。

第十五条 本办法由市建设局负责解释。

   第十六条 本办法自2008年1月1日起施行。





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论司法独立

王能干



[内容提要]司法独立,是司法机关在运用司法权的活动中,为了解决和处理案件争议时应当根据法律的要求,在法律赋予的职责范围内,充分而且是义不容辞的承担起这种神圣而又不可推卸的义务,并且这种运用司法权的权利非因具备司法机关及其工作人员的资格不得享有,其他人均不得干涉司法权的行使。我国进行司法体制改革的重要内容之一是实现真正的司法独立,而司法独立则是实现正义的前提和基础。在司法权的运用中司法工作人员要保持中立性。司法独立的真正实现,是一个漫长的过程,需要在制度方面进行正确的设计,并仰赖于司法工作人员在司法权的行使中保持相应的人格独立。



[关键词]司法独立 正义 中立性



2005年3月5日在十届全国人大三次会议上国务院总理温家宝作政府工作报告时,就司法体制改革等方面指出,“要积极稳妥地推进政治体制改革,加强社会主义民主政治建设。做好政府立法工作,重点加强完善宏观调控机制、应对处置各种突发事件、保障劳动者合法权益等方面的立法。推进司法体制改革,维护司法公正。各级政府都要支持审判机关和检察机关依法独立行使审判权和检察权。加强普法宣传教育。做好法律服务和法律援助工作。”从中我们可以看出,无论是党中央,还是作为最高行政机关的国务院,对于司法体制改革都相当重视。而司法体制改革的核心之一就是要实现真正意义上的司法独立。在十届全国人大三次会议上最高人民法院院长肖扬所做的工作报告中也指出,最高人民法院2005年将颁布和实施《人民法院第二个五年改革纲要》,从解决群众关心司法公正和效率问题入手,重点推出八项改革措施,其中就有许多措施就是直接推动司法独立的。关于司法独立,很多学者都曾著文论述过,笔者只想就司法独立的特有内涵以及如何实现司法独立等几个方面谈谈浅薄的看法。

一、什么是司法独立

通说认为,司法独立是西学东渐的产物。在西方国家,孟德斯鸠巨著《论法的精神》中关于“权力分立”的观点可谓家喻户晓,成为西方社会共识,司法独立的观念已经深入人心,而且经过两百多年的发展,与政治、经济、文化等制度方面已形成了稳定的良性的社会模式。

尽管我国学者与西方学者对司法独立的含义有不同理解,两者所实行的司法独立也具有不同的模式,但对司法独立原则的普遍接受则是共同的事实。根据我国宪法及人民法院组织法等法律规定,人民法院是国家的审判机关。人民法院通过审判活动参与国家权力的行使。审判权是指法院依法审理和裁决刑事、民事案件和其他案件的权力。人民法院独立行使审判权,任何公民有权拒绝人民法院以外的机关、团体或个人的非法审判。这是为了维护国家法律的统一和尊严,保证正确适用法律,以维护国家和人民的利益。[①]这里要注意的一点就是,司法独立,不仅仅是指司法权中的审判权独立,它应该做广义的理解。但凡涉及到司法权运用的一切国家司法机关的活动,都应当涵盖进来。如法院的审判权独立行使,检察院的检察权独立行使,公安机关、国家安全机关、检察院、有关的司法行政机关如监狱的侦查权等也应当在职责分工范围内独立行使。当然,还要对司法权有一个理性的认识。司法权,主要是处理案件的权力,在我国特别指的是进行刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼等活动所要解决和处理争议案件的权力。如刑事案件进程中,公安机关对犯罪嫌疑人进行侦查、移送起诉,检察机关对犯罪嫌疑人提起并支持公诉,法院对被告人的犯罪行为进行审判,监狱对依法判决的罪犯执行刑罚,这些权力的运用都属于司法权的范围。司法独立指的就是这些国家机关在行使司法权时应当保持独立性,不受任何行政机关、社会团体和个人的干涉。关于司法权的性质,法国学者托克维尔在论述的美国司法权时,指出司法权有三个特征[②]:

司法权的第一特征,表现在所有国家都是对案件进行裁判。要使法院发挥作用,就得有争讼的案件。要使法官进行裁判,就得有提交审理的诉讼案件。因此,只要没有依法提出诉讼的案件,司法权便没有用武之地。司法权存在那里,但可能不被行使。在法官审理一个案件而指责与此案件有关的法律时,他只是扩大了自己的职权范围,而不是越出了这个范围,因为在审理案件之前,他一定要对该项法律进行一定的判断。但在法官开始审理案件之前就对法律说三道四,那他就完全是越权,侵犯了立法权。

司法权的第二个特征,是审理私人案件,而不能对全国的一般原则进行宣判。在法官判决某一私人案件,由于他坚信某一一般原则的一切推论都有毛病而认为它无效并加以破坏时,他并没有越出应有的职权范围。但是,在法官直接指责一般原则或没有待审的私人案件而破坏一般原则时,他就越出了所有国家都同意应予限制的法官的职权范围,因为他擅自取得了比一般官员更重要而且或许是更有用的权限,但他却因此不再是司法权的代表。

司法权的第三个特征,是只有在请求它的时候,或用法律的术语来说,只有在它审理案件的时候,它才采取行动。这个特征不如其他两个普遍;但我认为,尽管有一些例外,仍可以把这个特征视为最重要的特征。从性质来说,司法权自身不是主动的。要想使它行动,就得推动它。向它告发一个犯罪案件,它就惩罚犯罪的人;请它纠正一个非法行为,它就加以纠正;让它审查一项法案,它就予以解释。但是,它不能自己去追捕罪犯、调查非法行为和纠察事实。如果它主动出面以法律的检查者自居,那它就有越权之嫌。

美国人保存了司法权的这三个显著特征。只有在有人起诉的时候,美国的法官才能审理案件。它从无例外,只受理私人案件,而且总是要在接到起诉书后才采取行动。

托克维尔的这段话主要阐明了在美国的司法权首先是一种被动的权力,因案件而产生,没有审理案件的必要时,就不可能出现司法权;其次这种权力主要针对的是私人的案件,超越权限的司法权是不被认可的;最后就是司法权非因请求而不产生。司法权的这三个特征,其实最终所反映出来的就是司法权的独立性。司法权只有独立行使,才能达到权力运用的目的。也许我国学者在阐述美国等西方国家的司法独立时,经常认为西方国家实行的是立法、司法、行政三种权力的分立与制约,而我国则侧重于立法权下的审判、检察、行政之三种权力相互配合和制约,且都受到立法机关的监督。这样理解本无可厚非,但关键是在我国的现行体制之下,司法权究竟能否独立行使,司法独立究竟能否真正实现。

当今世界,无论体制差异,地域不同,对司法独立原则的普遍接受,最主要原因在于它符合社会正义目标,符合司法权应有的本质属性和运作的客观规律。联合国颁布的《司法独立的基本原则》[③],对司法独立予以充分肯定,并对司法独立的具体内容和保障措施做出规定。司法独立作为一项基本原则,已得到了世界范围内普遍的遵循。

我国《宪法》第126条规定:“人民法院依照法律规定独立行使审判权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。1983年制定通过的《人民法院组织法》第4条、1989年通过的《行政诉讼法》第3条以及1991年通过的《民事诉讼法》第6条都对司法独立问题作了相应的规定。1996年修改的《刑事诉讼法》也对司法独立原则作了专门规定。该法第5条规定:“人民法院依照法律规定独立行使审判权,人民检察院依照法律规定独立行使检察权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。上述种种规定为司法独立原则在我国的确立和贯彻实施提供了宪法和法律依据。

以上从不同角度阐述了司法独立的一些特征,但对究竟什么是司法独立仍没有一个明确的答案。笔者认为,司法独立,就是指司法机关在运用司法权的活动中,为了解决和处理案件争议时应当根据法律的要求,在法律赋予的职责范围内,充分而且是义不容辞的承担起这种神圣而又不可推卸的义务,并且这种运用司法权的权利非因具备司法机关及其工作人员的资格不得享有,其他人均不得干涉司法权的行使,除非赋予其权力的机关依照正当的途径予以监督。

为什么要对司法独立的概念加上最后这一句话呢?如果赋予其权力的机关依照正当的途径予以监督,是否损害了司法独立的真正内涵呢?笔者认为,根据宪法第3条,国家行政机关、审判机关、检察机关都由全国人民代表大会产生,对它负责,受它监督。宪法第128条又规定“最高人民法院对全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会负责。地方各级人民法院对产生它的国家权力机关负责。”可见,人民代表大会作为权力机关与国家行政机关和司法机关之间不是平行的、相互牵制的关系,而是组织者与被组织者、监督者与被监督者之间的关系。司法机关必须在权力机关的监督下行使职权,权力机关的监督是我国宪法上规定的最高形式的法律监督,而司法机关必须自觉地服从此种监督,即使司法机关享有充分的独立行使审判的权力,这种独立必须是以接受权力机关的监督为前提的。也就是说,司法机关独立行使司法权是受到权力机关在我国是人民代表大会的监督和制约的,但这种监督和制约是依据法律的正当程序而做出的。

二、司法独立是实现正义的前提和基础

我国进行司法体制改革的重要内容之一是实现真正的司法独立,而司法独立则是实现正义的前提和基础。任何一个国家,若司法工作人员没有行使司法权的独立性,则这个国家的民众就不会得到公正的司法待遇,其宪法所规定的平等、自由、正义、秩序等价值目标就永远无法实现。之所以认为司法独立是实现正义的前提和基础,是由正义的性质所决定的。

关于正义,奥地利学者哈耶克认为,“人们力图把不同类型的行动界定为正义的或不正义的,然而需要指出的是,他们在进行界定时所依凭的规则,却有可能是正确的或不正确的。如果一项规则把一种不正义的行动描述为是正义的行动,那么久已确定的做法就是把这项规则宣布为一项不正义的规则。这种做法十分普遍,以至于我们必须把它视作是一种具有正当性的做法接受下来,但是尽管如此,这种做法也不是没有危险的。一如我们所知,有时候我们会说,一条我们都认为是正义的规则,在适用于某一特定情势的时候,却被证明是不正义的;当我们说这个话的时候,我们真正的意思是,不能对我们视之为正义者的东西做出充分界定的规则,乃是一项错误的规则,或者说,有关该项规则的文字阐释未能充分地表达出那项指导我们判断的规则。”[④]这段话的意思就是说,正义的标准在不同的历史时期是不一样的,而所谓的永恒的正义则只是人类的一种理想。但是,如果司法工作人员在行使司法权时,能够独立地、依照法律的规定并根据自己的经验做出裁决结果,不因外界的干涉而受到动摇,则达成正义的价值判断还是有希望的。否则,民众如果因司法不独立对司法工作人员丧失了信心,只会造成更大的混乱。而近几年我国的刑事犯罪率屡屡居高不下,可以充分体现民众对正义价值标准信心的逐渐丧失。根据最高人民法院的工作报告,2004年度,最高人民法院依法审结危害国家安全、仿造货币、走私、金融诈骗、虚开增值税专用发票、毒品和贪污、贿赂犯罪的二审、死刑复核等案件400件。地方各级人民法院全年共审结刑事一审案件644248件,判处罪犯767951人,较上年分别上升1.5%和2.8%。其中严重危害社会治安案件比例居高不下。2004年,全国法院依法严惩严重危害社会治安犯罪、审结爆炸、故意杀人、抢劫、强奸、绑架、黑社会性质组织犯罪等案件228174件,判处罪犯298574人。[⑤]如此高比例的犯罪率,固然与社会的多方面因素相关,但司法不能完全独立也是其中的因素之一。司法不独立,民众就会丧失期望,就会放弃对司法救济的愿望,转而采取其他极端的做法,这样只会导致更多的违法犯罪行为的出现。因此,笔者认为,司法独立是实现正义的前提和基础,是基于以下的理由:

第一,每一个人都有平等的权利去拥有可以与别人的类似自由权并存的最广泛的基本自由权。这种平等的权利就是正义的体现。正义有形式的正义与实质的正义之分,所谓形式的正义可能体现在国家的法令对这种平等的权利规定了许多内容,而实质的正义则体现在这种平等的权利之实现过程。实质正义之获得,与司法机关这道防线紧密相关。公民的权利受到侵犯,其不平等的待遇最后都应当通过诉求司法机关来纠正。如果司法机关在处理案件时,受到社会不良风气、其他机关、社会团体或人际关系、金钱等因素所影响,则又怎么能实现实质的正义呢。

第二,司法机关及其工作人员的形象直接影响到公民对正义的理解。我们不说“法官是正义的化身”,至少认为公民与司法机关打交道的目的是为了获得其关于正义的期望值。其期望值越高,对司法机关的要求就越高,司法权就更应独立行使。当前,影响司法独立的因素很多,有司法体制内的,也有司法工作人员个人的。如根据宪法,最高人民法院对全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会负责。地方各级人民法院对产生它的国家权力机关负责。这样的一种宪政安排,决定了司法系统隶属于权利机关的客观性。同时,虽然宪法明确规定了人民法院独立行使审判权,不受行政机关、社会团体和个人的干预。但是人民法院的人事、财政等大权都掌握在地方政府手中,甚至在党务、团务方面等也存在着种种附属关系和工作关系,而这种关系的存在往往因利益驱动而导致地方保护主义。在司法工作人员个人方面,有些人认为司法独立是资本主义的产物,是司法全盘西化的主要体现之一。因此,禁忌谈司法独立。其实,我国虽不实行西方资本主义国家三权分立的宪政体制,这并不意味着在我国国家机关就不存在国家权力的分工和协调,而且这种分工越合理,越能保障权力的有效运作,实现广大人民的意志和利益。而宪法实际上就是对权力分工的确认。从我国宪法的基本原则来看,我国法院是在人大的监督下享有的独立的司法权,人大只能享有监督权,而不能代替法院行使司法权或与人民法院分享司法权,否则,宪法体现的国家权力合理分工原则很难实现。因此,司法独立的精神不但是资本主义法治的一项基本要求,也是社会主义法治的一项基本要求。只有克服了体制内的弊端,摒弃了关于司法独立的陈旧观念,才能实现真正的司法独立,为实质正义之获得开山辟路。

关于印发河源市区国有建设用地改变土地用途管理暂行规定的通知

广东省河源市人民政府


关于印发河源市区国有建设用地改变土地用途管理暂行规定的通知



各县区人民政府,市府直属各单位: 现将《河源市区国有建设用地改变土地用途管理暂行规定》印发给你们,请按照执行。



二○一二年五月二十四日



河源市区国有建设用地改变土地用途管理暂行规定



第一条 为进一步规范市区国有建设用地改变土地用途的行为,加强国有土地管理,依法经营土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。
第二条 凡在市区范围内依法取得国有建设用地使用权后,需要改变土地用途的,适用本规定。
第三条 土地使用权人未经批准不得擅自改变土地用途。确因产业调整或城市规划调整需要改变原国有建设用地使用权确定的土地用途的,应报市区建设用地审批委员会审议,由市政府批准。
第四条 市区国有建设用地改变土地用途应符合城市总体规划和控制性详细规划。
第五条 本规定所指的土地用途分类执行国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会颁布实施的《土地利用现状分类标准》(GB/T21010—2007)。
第六条 市土地行政主管部门负责市区国有建设用地改变土地用途的管理工作。
第七条 申请工矿仓储用地改变用途的,由市政府依法收回国有土地使用权(市政府不对土地及用地范围内的建构筑物、配套设施和生产设备等给予补偿)。市政府收回土地使用权后,根据城市规划要求重新确定土地用途,对该地块进行招标、拍卖或挂牌出让。出让收入在剔除国家法律法规规定应计提的各项支出后,由市政府与原土地使用权人按4∶6的比例分成。原土地使用权人分成部分,由原土地使用权人在土地出让后向市土地行政主管部门提出分成申请,市土地行政主管部门审核并填报《河源市财政专项资金拨款审批表》,经市财政部门审核后直接支付给原土地使用权人。市政府留成部分用于城市基础设施和公共服务设施建设。
第八条 2012年6月1日前,已在工业或工业配套设施用地上建成商服或住宅类用房并经房管部门确权登记发证,且不影响城市规划和相邻地块的规划使用,申请改变土地用途可以采取补缴地价差的方式执行,按照该地块所在地段的商服或住宅用地基准地价与工业用地基准地价的差额补缴土地价款。
第九条 机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、特殊用地、交通运输用地需改变土地用途的,由市政府依法收回国有土地使用权,并按评估价(只含土地及地上建构筑物)对原土地使用权人给予相应补偿,补偿方式为货币补偿或等值置换土地。市政府收回土地使用权后,根据城市规划重新确定土地用途后依法实施土地供应。未经市政府批准,市区范围内前款规定的土地及地上建筑物一律不得进入土地交易市场或产权交易市场进行交易。
第十条 凡申请将住宅用地改为商服用地的,按宗地所在的商服用地基准地价与住宅用地基准地价的差额缴交土地价款。土地使用年限按商服用地40年重新计算。  申请将商服用地改为住宅用地或其他用途的,不收取改变土地用途地价款,土地使用年限按新用途的法定最高使用年限扣减原已使用的年限计算。其它经营性用地申请改变土地用途后,价值低于原土地用途价值的,参照执行本条第二款规定执行。
第十一条 改变土地用途取得的出让收入和补缴的地价款按有关规定,全部缴入地方国库,实行“收支两条线”管理。
第十二条 申请改变土地用途按以下程序办理:(一)土地使用权人向市土地行政主管部门提出改变土地用途申请。(二)由市规划建设行政主管部门提出规划意见(如涉及河道管理范围的,须征求市水行政主管部门的审核意见)。市土地行政主管部门根据各部门意见提出改变土地用途的综合审核意见,提交市区建设用地审批委员会审议。(三)市政府根据市区建设用地审批委员会审议意见,作出决定并发出通知。(四)属于本规定第七条规定的,申请人必须确保土地产权清晰、无债权债务及劳资纠纷,自行拆除用地范围内的现有建(构)筑物。市土地行政主管部门与原土地使用权人签订收回国有土地使用权协议书,原土地使用权人交回地块用地红线图、国有土地使用证、用地批准文件或建设用地规划许可证等材料后,市土地行政主管部门会同有关部门拟定土地出让方案,依法组织实施招标拍卖挂牌出让土地。土地成交后按有关规定签订土地出让合同和办理土地登记手续。(五)属于本规定第八条和第十条规定的,由市规划建设行政主管部门核发改变土地用途的行政许可,土地使用权人补缴地价款后,向市土地行政主管部门申请办理变更土地出让合同及土地变更登记。(六)属于本规定第九条规定的,市土地行政主管部门会同相关部门具体实施收回土地使用权有关工作。
第十三条 属源城区政府及所属镇、场、办事处开发的工业园内的土地改变用途的,政府分成部分或补缴的地价差由市政府与源城区政府按7∶3的比例分成。源城区政府分成部分用于解决工业用地所在工业园区范围内的历史遗留问题。
第十四条 本市其他规定与本规定不一致的,以本规定为准。
第十五条 本规定自2012年6月1日起施行。


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