国家工商行政管理局、商业部关于福日牌电视机内销办法的通知

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　　【案情简介】

　　2010年9月，张某将一套自己所有的店面出租给李某，租期为两年。双方约定：李某不得转租，否则张某有权解除租赁合同。2011年8月，李某将该店面转租给赵某，租期为一年，并约定期满可以续签。2012年1月，赵某被房主张某告知将收回该店面，赵某认为李某隐瞒真相，擅自将店面转租给自己，导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上法院，请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中，就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。　　

　　【分歧】

　　第一种意见认为，转租合同无效。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。李某与赵某的转租合同无效，赵某的诉讼请求不应得到支持。　　

　　第二种意见认为，转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定，仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。　　

　　【分析】

　　笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。　　

　　对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物;对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。　　

　　在本案中，张某和李某已在原租赁合同中明确约定，李某不得转租，否则张某有权解除租赁合同。李某隐瞒真相，将该店面转租给不知情的赵某，李某此时并无转租的权利，转租合同应当视为无效。因而笔者认为，赵某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定，即《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，赵某可以向法院起诉要求李某赔偿其相应的损失。
贵州省黔西南州人民政府办公室


黔西南州人民政府办公室关于印发《县市人民政府耕地保护责任目标考核办法》的通知
州府办发［2006］97号
各县市人民政府，州政府各部门：

　　《县市人民政府耕地保护责任目标考核办法》已经州人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。



　　　　　　　　　　　二○○六年十月十九日


县市人民政府耕地保护责任目标
考 核 办 法

　　一、为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《国务院办公厅关于印发〈省级政府耕地保护责任目标考核办法〉的通知》(国办发〔2005〕52号)和《省人民政府办公厅关于印发〈市州地人民政府（行署）耕地保护责任目标考核办法〉的通知》（黔府办发〔2005〕55号）精神，建立县、市人民政府耕地保护目标责任制度，制定本办法。

　　二、各县、市人民政府对《黔西南州土地利用总体规划》(以下简称《规划》)确定的本县、市内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，县（市）长为第一责任人。

　　三、根据《规划》确定的相关指标和生态退耕、自然灾害等实际情况，经批准下达给各县、市耕地保有量和基本农田保护面积等考核指标，作县、市人民政府耕地保护责任目标。

　　四、耕地保护责任目标考核遵循客观、公开、公正的原则。从2006年起，每五年为一个规划期，在每个规划期的期中和期末，州人民政府对各县、市各考核一次。考核的标准是：
　　

　　(一)各县、市辖区内的耕地保有量不得低于州人民政府下达的耕地保有量考核指标。

　　(二)各县、市辖区内的基本农田保护面积不得低于州人民政府下达的基本农田保护面积考核指标。

　　(三)各县、市辖区内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积与质量。

　同时符合上述三项要求的，考核认定为合格；否则，考核认定为不合格。


　　五、考核采取自查、抽查与核查相结合的方法。

　　(一)各县、市人民政府要按照本办法的规定，每年组织自查，并向州人民政府报告耕地保护责任目标的履行情况。

　　(二)州国土资源局受州人民政府委托，每年对国土资源保护政府目标完成情况进行考核时，对各县、市耕地保护责
任目标履行情况进行抽查，作出预警分析并向州人民政府报告。

(三)在耕地保护责任目标考核年，由州国土资源局会同州农业局、州监察局、州审计局、州统计局等部门，对各县、市耕地保护责任目标履行情况进行考核，并将结果报州人民政府。

　　六、我州土地利用变更调查提供的各县、市耕地面积、生态退耕面积、基本农田面积以及分等定级的数据，将作为考核参照依据。

各县、市人民政府要将基本农田落实到地块和农户。要按照国家统一的规范，加强对耕地及基本农田的动态监测，在考核年向州国土资源局、州农业局提交耕地、基本农田的面积和等级情况的监测调查资料，并对数据的真实性负责。

　　州国土资源局采用抽样方法，建立抽样调查制度，会同州农业局对耕地、基本农田面积和等级情况进行核查。

　　七、州人民政府对各县、市的耕地保护责任目标考核结果进行通报。对认真履行责任目标且成效突出的给予表彰奖励(具体办法由州国土资源局商州有关部门拟订)，并在安排年度农用地转用计划、土地开发整理项目时予以倾斜；对考核认定为不合格的责令整改，限期补充数量、质量相当的耕地和补划数量、质量相当的基本农田，整改期间暂停该县、市农用地转用和征地审批。

　　八、耕地保护责任目标考核结果，列为县、市人民政府第一责任人工作业绩考核的重要内容。对考核确定为不合格的县、市，由州监察局、州国土资源局对其用地情况进行全面检查，按程序依纪依法追究有关领导和直接责任人的责任。

　　九、各县、市人民政府应当根据本办法，结合本行政区域实际情况，制定对下一级人民政府耕地保护责任目标考核办法。