内蒙古自治区实施《中华人民共和国红十字会法》办法

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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


广东省中山市人民政府


印发《中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定》的通知 火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位： 现将《中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定》印发给你们，请贯彻执行。 二○○二年八月五日 中山市人民防空警报信号与设施建设管理暂行规定 第一条 为加强人民防空警报设施建设和管理，保证战时和平时紧急情况下迅速、准确地向市民发放警报信号和便于市民辩别信号，根据《中华人民共和国防空法》和《广东省实施〈中华人民共和国防空法〉办法》，结合本市实际，制定本规定。 第二条 本规定适用于本市行政区域范围内人民防空警报设施的建设、维护与管理。 第三条 本规定所指人民防空警报设施（以下简称警报设施），包括警报控制设备、终端设备、警报器、警报通信路、警报通信车、警报亭（台）、天线、供电设备、供电线路、信号线路、专用效率、设备用房等。 第四条 中山市人民防空办公室（以下简称市人防办）是本市行政区域警报设施的主管部门，负责组织警报设施的建设、维护和管理，其主要职责是： （一）负责人民防空警报发放中心和重要警报设施的控制和管理，组织防空警报信号发放和警报试鸣工作； （二）制订警报设施建设规划；协调市规划、电信、供电、广播电视等部门和有关单位进行警报设施建设； （三）统一组织警报设施的设置、改造和更新。对已建警报设施迁移、拆除进行审批； （四）检查、指导设置警报设施的单位（以下称设点单位）进行警报设施的管理和维护，对警报设施维护人员进行技术培训； （五）对破坏警报设施的重大案件进行调查和处理。 第五条 市规划部门依据警报设施建设规划，协助落实增设或需迁移的警报设施位置。 无线电管理部门对防空警报器控制所需的频率，应予保障。 市电信部门应当对防空警报器控制所需的通信线路实行优先保障；对设置在电信机房的防空警报中间控制设备应当提供工作条件并负责维护和管理。 市供电部门负责保障警报设施的电源供给，对重要警报设施给予双路供电保障，在安装、迁移防空警报设施时，应当予以协助。 通信、广播、电视和其它有关部门，战时必须优先传递、发放防空警报信号。平时应配合市人防办做好防空警报试鸣的宣传、通告及防空警报试鸣信号的传递、发放工作。 第六条 任何单位和个人有保护警报设施的义务，有接收人民防空警报信号的权力，对违反本规定的单位和个人有检举和控告的权力。 第七条 战时发放防空警报信号由市人民政府决定；平时进行防空警报试鸣，由市人防办报市人民政府批准后实施。 防空警报试鸣，应在实行试鸣的5日前发布通告。 第八条 人民防空警报信号的音响规定与时限： （一）预先警报：音响36秒，断24秒；反复循环180秒（±10秒）； （二）空袭警报：音响6秒，断6秒；反复循环180秒（±10秒）； （三）解除警报：连续音响180秒（±10秒）。 第九条 任何单位和个人不得占用或干扰人民防空警报器控制的专用频率，不得使用与人民防空警报信号类似或混同的音响信号。 第十条 城市遭遇严重自然灾害或重大突发事件，需要利用警报设施报警的，由市人民政府决定，并规定临时信号。 第十一条 设点单位负责对本单位设置的警报设施进行维护管理（设在居民楼上的警报设施由该楼房的物业管理公司或其他管理单位负责维护管理），设点单位的职责是： （一）指定专人对警报设施进行维护管理，并建立维护管理制度； （二）配合市人防办组织实施警报设施的安装、调试、迁移、拆除等工作； （三）向市人防办报告警报设施的维护管理情况。 第十二条 警报设施的设计、施工及选用的产品、设备必须符合国家人民防空警报体制和战术技术要求，确保警报设施质量。 第十三条 根据警报设施建设规划，需设置警报设施的建筑物，应在其顶层无偿提供警报设备专用空间和电源。 警报设施按统一规划的布局进行建设，市人防办安装警报设施，有关单位或个人应提供方便条件，不得拒绝和阻挠，更不得擅自拆除。 因城市建设或楼房改造等原因，需要拆除警报设施的，必须报经市人防办批准，并由拆除单位负责补建或补偿。 第十四条 任何单位和个人不得在警报设施安全距离内存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性物品，不得占用、堵塞通向警报设施的通道。 第十五条 警报设施建设管理所需经费，原则上列入市年度财政预算；也可由政府财政、设点单位和社会共同承担。 设点单位的警报设施的维护费用，由设点单位负担。 第十六条 警报设施维护质量标准，按照国家人防办公室颁发的《人民防空通信设备维护管理标准》执行。 第十七条 对于违反本规定的第九条、第十三条第二款的，由市人防办对当事人给予警告并责令其限期改正，可以对个人并处1000元以上5000元以下，对单位并处10000元至50000元的罚款，造成损失的，应当依法赔偿；应当给予治安管理处罚的，由公安部门依法处理；触犯刑律构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 第十八条 本规定自公布之日施行。