建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考
奚正辉
内容摘要
本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。
关键词 一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。
一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。
2、集体建设用地使用权流转条件及程序
有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
3、集体建设用地使用权非法流转的后果
《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、关于集体建设用地使用权流转的政策
2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
5、农用地转为建设用地的手续
《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
国家外汇管理局关于公布废止和失效的56件外汇管理规范性文件目录的通知
国家外汇管理局
国家外汇管理局关于公布废止和失效的５６件外汇管理规范性文件目录的通知
汇发【2009】44号
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局：
为进一步完善外汇管理法规体系，现就部分外汇管理规定清理情况通知如下：
一、对主要内容被新的规范性文件所代替、与当前管理实际不符的２７件外汇管理规范性文件，予以废止（目录见附件１）。
二、对适用期已过或者调整对象已经消失，实际上已经失效的２９件外汇管理规范性文件，宣布失效（目录见附件２）。
本通知自公布之日起生效。
二ＯＯ九年九月十日
附件一：国家外汇管理局予以废止的27件外汇管理规范性文件
附件二：国家外汇管理局宣布失效的29件外汇管理规范性文件
附件1：
国家外汇管理局予以废止的27件外汇管理规范性文件
序号 规定名称 文号
综合
1 印发《关于结汇、售汇及付汇管理若干具体问题的实施规则》的通知 （96）汇管函字第076号
国际收支与外汇统计
2 关于国际收支统计限额申报的通知 （96）汇国函字第202号
3 国家外汇管理局国际收支司关于通过网络报送外汇帐户统计报表的通知 汇国函[2001]58号
人民币汇率与外汇市场
4 关于加强对外汇交易分中心管理的函 汇发（1999）149号
5 关于下发规范外币清算业务有关细则的通知 汇发（2000）2号
6 国家外汇管理局国际收支司关于修改外币清算业务月报表的通知 汇国发[2006]13号
金融机构外汇管理
7 关于再次重申境外开立外汇帐户的有关规定的通知 （96）汇资函字第270号
8 关于印发《金融机构外汇业务非现场监管工作制度》的通知 （97）汇管函字第171号
9 关于中资外汇指定银行为地方限下项目筹借中长期国际商业贷款有关问题的通知 （97）汇资函字第189号
经常项目外汇管理
10 关于进口付汇使用许可证、进口证明、进口登记表等凭证的有关规定的通知 汇传（94）22号
11 关于下发《关于超比例超金额预付货款、佣金及先支后收转口贸易外汇支付的审核暂行办法》的通知 （96）汇管函字第186号
12 关于进一步做好进口付汇核销监管工作的通知 （97）汇国函字第155号
13 关于修改《进口付汇备案表》及有关做法的通知 （98）汇国函字第069号
14 国家外汇管理局关于进一步调整经常项目外汇账户管理政策有关问题的通知 汇发[2002]87号
15 国家外汇管理局经常项目管理司关于抗震救灾外汇捐赠资金管理有关问题的通知 汇经函[2008]2号
资本项目外汇管理
16 关于进一步加强外债统计监测的通知 （96）汇资函字第024号
17 关于下发《资本项目外汇收入结汇暂行办法》的通知 （96）汇资函字第205号
18 关于调整直接投资申报表报送频率的通知 （98）汇国函字第187号
19 关于加强资本项目外汇管理若干问题的通知 汇发（1998）21号
20 关于完善资本项目外汇管理有关问题的通知 汇发（1999）10号
21 关于直接投资统计汇总报表报送时间的通知 汇发（1999）55号
22 关于调整外商投资企业结算帐户管理有关规定的通知 汇发（1999）269号
23 关于更正汇发（1999）269号文件内容的通知 汇综发（1999）51号
24 国家外汇管理局关于清理境外投资汇回利润保证金有关问题的通知 汇发[2002]110号
25 国家外汇管理局关于退还境外投资汇回利润保证金有关问题的通知 汇发[2003]81号
26 国家外汇管理局关于进一步深化境外投资外汇管理改革有关问题的通知 汇发[2003]120号
27 国家外汇管理局关于边境地区境外投资外汇管理有关问题的通知 汇发[2005]14号
附件2：
国家外汇管理局宣布失效的29件外汇管理规范性文件
序号 规定名称 文号
综合
1 关于对外经济洽谈会和交易会期间购买展卖品有关问题的通知 （96）汇管函字第194号
2 国家外汇管理局关于开展境内居民个人因私购汇管理信息系统试点工作的通知 汇发[2002]36号
3 国家外汇管理局关于开展境内居民个人因私购汇管理信息系统第二期试点工作的通知 汇发[2002]51号
4 国家外汇管理局关于开展外汇账户管理信息系统数据清理工作的通知 汇发[2004]105号
5 国家外汇管理局关于推广个人结售汇管理信息系统有关准备工作的通知 汇发[2006]62号
6 国家外汇管理局综合司关于境内居民个人购汇管理信息系统升级有关事项的通知 汇综发[2006]36号
人民币汇率与外汇市场
7 国家外汇管理局关于中国外汇交易中心外汇市场收费方案的批复 汇复[2005]349号
金融机构外汇管理
8 关于禁止与境外炒汇公司签定合作协议的通知 （94）汇管函字第199号
9 关于对中国银行为境外分行及代理行开立人民币帐户问题的复函 （96）汇管函字第127号
10 关于金融机构经营本外币业务统一发放许可证有关事宜的通知 汇传（1997）7号
11 关于要求各中资外汇指定银行加强对所属海外分支机构管理的通知 （98）汇资函字第214号
12 国家外汇管理局关于清理保险公司外汇业务有关问题的通知 汇发[2002]115号
13 国家外汇管理局关于认真做好保险公司外汇业务管理工作有关问题的通知 汇发[2003]110号
经常项目外汇管理
14 关于开办国际特快送款业务有关问题的批复 （95）汇管复字第094号
15 关于进一步加强进出口核销工作的通知 （95）汇国函字第026号
16 关于加强进口售付汇监管有关问题的通知 （98）汇国函字第206号
17 国家外汇管理局关于贯彻执行《关于旅行社旅游外汇收支管理有关问题的通知》的通知 汇发[2001]4号
18 国家外汇管理局经常项目管理司关于上报经常项目外汇帐户报表的通知 汇经函[2003]4号
19 国家外汇管理局关于对已办理出口收汇核销手续的核销单和报关单电子数据进行清理的通知 汇发[2005]5号
20 国家外汇管理局综合司关于调整进口付汇核销监管系统有关问题的通知 汇综发[2005]97号
资本项目外汇管理
21 关于加强外汇贷款统计监测管理的通知 （93）汇资函字第166号
22 国家外汇管理局关于2005年境内外资银行短期外债指标核定工作的通知 汇发[2005]4号
23 国家外汇管理局关于下达2005年境内外资银行短期外债指标的通知 汇发[2005]22号
24 国家外汇管理局关于下达2005年度中资机构短期外债余额指标的通知 汇发[2005]25号
25 国家外汇管理局关于2006年度外汇指定银行短期外债指标管理有关问题的通知 汇发[2006]14号
26 国家外汇管理局关于2007年度金融机构短期外债管理有关问题的通知 汇发[2007]14号
27 国家外汇管理局综合司关于解决外债数据清理遗留问题的通知 汇综发[2007]179号
28 国家外汇管理局关于下发2008年度金融机构短期外债指标的通知 汇发[2008]14号
外汇检查与法律适用
29 国家外汇管理局综合司关于所询外汇法规适用问题的批复 汇综复[2003]1号
